2025年购房新规出台！取消公摊！快来看看有没有你的城市
2025年购房新规出台！取消公摊！快来看看有没有你的城市
在某新建小区的收房现场，一场令人咋舌的面积 “缩水” 事件悄然上演。一套合同标注为110平方米的住宅，购房者满心期待地前来收房，然而实测套内面积却仅有61平方米。
这意味着，高达46%的购房款，如同打了水漂，被分摊到那些看不见、摸不着的公共区域。整套房屋总价的三分之一，就这样在公摊中 “消失” 得无影无踪。
公摊面积，这一在中国房地产市场存续近三十年的特殊计量体系，追根溯源，首创于香港地产商的营销创新之举。上世纪50年代，霍英东开创性地推出 “分层出售” 模式，将楼道、电梯间等公共区域的成本分摊至各户。在当时这些公共设施尚属新鲜事物，购房者对其成本分摊也有着较高的接受度。
但时光流转，原本看似合理的公摊面积，却逐渐变了味，沦为开发商肆意牟利的工具。2006年，香港某楼盘的公摊比例竟疯狂飙升至60%，如此离谱的数字，瞬间引发社会的强烈反弹。最终，香港特区在2013年痛下决心，全面废止了这项饱受诟病的制度。
而当香港楼市成功完成制度革新之时，内地房地产市场却将公摊面积进一步发展成了更为复杂、令人难以捉摸的体系。
当下，国内新建商品房的平均公摊率已徘徊在20%-30%之间，部分高端住宅更是夸张，公摊率超过40%。以单价2万元来计算，一套百平米的住宅，其中约30万元就这样悄无声息地流向了公共区域。这还仅仅是购房时的一次性支出，后续按建筑面积征收的物业费、采暖费等长期费用，更是像一座沉甸甸的大山，压在购房者的肩头。
据最新政策，2025年将有部分城市取消公摊面积的规定，最先实施的城市包括重庆市、湖南省的衡阳市、广东省的肇庆市。衡阳市自2025年1月1日起，商品房销售将实行套内建筑面积计价，明确取消公摊面积。这一政策的出台,旨在回应购房者对房价透明度和得房率的关注,提升购房者的购房体验。
此外，河北张家口市、湖南湘潭市等地也在积极推进取消公摊面面积的政策，虽然这些城市尚未全面实施,但已显示出政策逐步落实的趋势。取消公摊面积的政策并不不意味着小区的公共设施和服务区域会被取消，而是通过调整房价和得房率等关键指标,来提升购房者|的实际收益。
当北京东三环某楼盘打出8万元/平方米的标价时，购房者往往只关注这个数字，却极易忽略这是包含了30%公摊的建筑面积单价。若将其换算为套内面积，真实单价瞬间跃升至11.4万元。这种看似简单的数字游戏，不仅巧妙地维持着房价统计数据的表面稳定，更在购房者的心理层面，制造出了一个 “万元房价” 的缓冲带。
开发商对此自然是深谙其道，某TOP10房企的营销总监就曾坦言：“一旦去掉公摊，价签上的数字必将跳涨40%，这无疑会让购房者在做购房决策时，变得更加艰难和犹豫。”
模糊地带的利益腾挪，构成了制度存续的第二重动因。根据《商品房销售面积计算规则》，独立地下室、人防工程等明确规定不应计入公摊。但在实际的开发过程中，这些区域却常常被开发商巧妙包装，堂而皇之地纳入公摊体系。
在某三线城市的项目中，就曾出现将地下车库通风井计入住宅公摊，而后又对车位单独收费的恶劣行径，这无疑是 “一物两卖” 的典型案例。由于公摊测算涉及极为复杂的分摊系数计算，普通业主根本无从下手核查，即便专业机构，测量误差允许值也高达 3%，这无疑为暗箱操作大开方便之门。
物业经济的衍生链条，成为了制度存续的第三重支撑。以建筑面积计费的模式，让物业公司天然就获得了约30%的额外收益。北京某中型物业企业的财报显示，其管理项目的平均公摊率为28%，按照2.8元/平方米/月的标准计算，每百平米住宅每年就能为物业公司增收近千元。
更为隐蔽的是，电梯广告、快递柜等公共区域的经营收益，本应归全体业主所有，但多数物业却以 “管理成本” 为由，将这笔收益截留。这种双重收费的模式，悄然构建起了一个年规模超千亿的隐形市场。
取消公摊的这条路在实施上遇到了诸多阻碍，某省会城市自然资源局的官员透露：“地价统计数据，直接关系到城市的竞争力排名，在这种情况下，谁都不愿率先打破现有局面，成为那个捅破窗户纸的人。”
开发商群体之间的集体默契，形成了第二道防线。头部房企的标准化合同，已将公摊条款细化到了令人眼花缭乱的程度：从电梯门套的装饰线条，到地下电缆沟，数十项细分条目，构建起了一道专业壁垒，让普通购房者望而却步。
更为精明的企业，开始推行 “飘窗全赠送”“阳台半面积” 等所谓的创新举措，但实际上，这些不过是公摊转移的新形式。某项目甚至将消防连廊计入套内面积，还美其名曰 “创新户型设计”，实在是令人啼笑皆非。
物业行业的惯性思维，构成了最后一道障碍。早在2002年，重庆试点按套内面积计价时，多家物业公司便联合起来抵制，给出的理由是 “管理成本不会因计量方式的改变而减少”。
但这种逻辑显然忽视了一个基本事实：公共区域的维护，本就是物业服务的核心职责所在。在当前模式下，物业企业既收取套内面积的基础服务费，又通过公摊面积获取超额收益，逐渐形成了一种独特的 “中国式物管经济学”。
2019 年，住建部发布的《住宅项目规范》征求意见稿中，明确提出 “住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。虽然这一规定最终并未正式实施，但却释放出了强烈的改革信号。随后，广州、北京等地的新盘开始同步标注建筑面积和套内面积两种数据，这看似小小的改变，却让购房者至少获得了对房屋面积的知情权。
在法律层面，也传来了令人振奋的突破。2021年，山东高院在某房产纠纷判决中，认定开发商未明确告知公摊构成的行为属于欺诈，这一判决开创了司法先例，为购房者维权提供了有力的法律支撑。与此同时，专业测量机构的市场化改革也在稳步推进，上海率先出现了第三方公摊验房服务，尽管每次收费高达3000元，但市场需求依旧旺盛，供不应求。
这场关乎亿万家庭资产的制度变革，本质上是对房地产利益链条的一次深度重构。当香港用七年时间完成公摊制度清算时，内地市场正深陷更为复杂的博弈之中。
或许正如某位住建系统退休官员所言：“取消公摊并非技术难题，关键在于决心。只有当土地财政实现成功转型，开发商真正学会依靠产品品质而非套路盈利，物业公司回归服务本质，那些曾经消失在公摊里的平方米，才会重新回到购房合同中显眼的位置，购房者的权益才能得到真正的保障。”
【文本来源@倪叔的思考暗时间的视频内容】
